Главная › Новости

Обзор рынка производственно-складской недвижимости г. Екатеринбурга и Свердловской области

Опубликовано: 04.09.2018

Продажа складов | www.sklad-man.ru | продажа складов

Общая характеристика рынка

Дарья Нагарева. часть 2. о рынке жилой и коммерческой недвижимости Екатеринбурга

Наиболее значимыми факторами, определяющими развитие рынка промышленно-складской недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области, являются:

состояние промышленности и тенденции ее развития; рынок земельных участков промышленного назначения.

Екатеринбург - один из наиболее динамично развивающихся промышленных, научно-образовательных, транспортно-логистических и финансовых центров страны, в котором располагаются крупные научные и производственные объединения военно-промышленного комплекса. Он является центром Екатеринбургской агломерации, которая по своей значимости относится к перспективным центрам опережающего экономического роста страны. Являясь центром деловой активности не только региона, но и всего Урала, сегодня Екатеринбург становится местом, где реализуются инновационные проекты во всех отраслях производства и экономики. В Екатеринбурге формируется терминально-логистический центр федерального значения - технологический комплекс по переработке, складированию, таможенной очистке грузов и контейнеров, оказывающий полный спектр дополнительных услуг.

В Пермском крае запланированы масштабные сокращения рабочих мест

Срединное местоположение города определяет его ключевую роль в обеспечении евроазиатских транспортно-торговых связей, что способствует развитию Екатеринбурга как крупного транспортно-распределительного и торгово-посреднического центра регионального и международного значения.

Благоприятное экономико-географическое положение, высокий промышленный, научный, трудовой и инженерно-творческий, культурный потенциал позволяют Екатеринбургу выполнять важные геополитические функции.

Удаленное положение относительно важных российских, европейских и мировых центров усложняет процессы включения Екатеринбурга в мировую экономическую систему, однако благодаря развитию информационных технологий влияние этого фактора становится менее значимым. 

Индекс промышленного производства предприятий, расположенных на территории Екатеринбурга, по итогам 2013 года составил 110%, объем отгрузки в рублях вырос на 9%. В лидерах по объемам отгрузки находятся производство транспортных средств и оборудования, целлюлозно-бумажное производство и неметаллические минеральные продукты.

На стоимость земельных участков промышленного назначения оказывает влияние общий объем предложения, который в свою очередь зависит от объема земель, пригодных для промышленного использования. По данным, содержащимся в докладе регионального правительства о состоянии и использовании земель Свердловской области в 2012 году, общая площадь земель рассматриваемой категории за 2012 год уменьшилась на 0,1 тыс. га и на 1 января 2013 г. составила 430,3 тыс. га.

Изменения связаны с результатами анализа ранее внесенных сведений и после уточнения разрешенного использования земельных участков, ранее учтенных в землях иного специального назначения (Пригородный, Тугулымский районы).

Так, площадь земель промышленности увеличилась на 0,7 тыс. га. С учетом проведенной рекультивации земель площадью 0,2 тыс. га, ранее предоставленных для добычи полезных ископаемых, и перевода  их  в другие категории площадь земель промышленности составила 52,9 тыс. га.

По данным государственного земельного учета на 01.01.2013 г., земельный фонд Свердловской области составляет 19430,7 тыс. га, в том числе земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности – 17946,9 тыс. га, в собственности юридических лиц и граждан – 1483,8 тыс. га.

В Свердловской области общее количество сделок с землей, совершенных в 2012 году с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель, составило 139039 на площади 5385485,801 га.  Из них 100242 сделки (5289326,089 га) совершены с государственными и муниципальными землями и 38797 сделок (96159,712 га) – с землей между гражданами и юридическими лицами.

В 2012 году количество покупок земельных участков юридическими лицами для промышленного производства увеличилось в 1,2 раза (по площади в 1,9 раза). В 1,37 раза увеличилось количество сделок по продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам для других целей (по площади объем сделок в 1,16 раза уменьшился). Покупались земельные участки под объекты торговли и общественного питания.

В 2012 году продажа государственных и муниципальных земельных участков  юридическим лицам для использования в целях промышленности и иного специального назначения - 318 земельных участка, общей площадью 612,056 га. Юридическими лицами в 2012 году продано для промышленных целей и иного специального назначения 276 земельных участков общей площадью 770,624 га.

Земельный рынок в Свердловской области в настоящее время формируется главным образом в сфере передачи земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в аренду. Удельный вес земель государственной и муниципальной собственности, переданных в аренду, в общем объеме сделок, совершенных в 2012 году, составляет по количеству сделок 64,4% и по площади – 94,8 %, проданных прав аренды соответственно - 0,24% и 3,3%.

По данным Уральской палаты недвижимости, в течение 2012-2013 гг. рынок складов Екатеринбурга демонстрирует интенсивные темпы развития. Эксперты отмечают, что большинство новых комплексов с легкостью находят арендаторов задолго до совершения строительных работ и выходят на рынок уже полностью заполненными. Спрос преобладает над предложением, что приводит к дефициту вакантных площадей. В Екатеринбурге уровень вакантных площадей не превышает 2%, что свидетельствует о высокой востребованности качественных складских помещений.

Предложение на рынке производственно-складской недвижимости г. Екатеринбург

В 2012-2013 гг. рынок складов Екатеринбурга демонстрирует интенсивные темпы развития. Основными стимулами для этого остаются высокие объемы потребительского рынка и оборотов оптовой торговли, рост интереса крупных федеральных и международных торговых сетей к развитым региональным рынкам и, как следствие, сохранение стабильного спроса на аренду складов и услуги ответственного хранения грузов. В то же время, из-за низкой активности девелоперов в период кризиса рынок мало пополнялся новыми площадями, и сегодня на нем уже отмечается дефицит предложения, который особенно заметен в качественном сегменте.

В 2013 году в Екатеринбурге общее предложение превысило 700 000 кв. м, увеличившись за год на 70 000 кв. м. В числе новых объектов: складские комплексы «Бест Логистик» на улице Чистопольская общей площадью 20 000 кв. м и комплекс «Ролси» общей площадь 17 300 кв. м.

В 2014 г. планируются к вводу в эксплуатацию логистические комплексы «А2logistic» общей площадью 52 000 кв. м и «Ролси» общей площадью 30 000 кв. м.

В 2013 году введен в эксплуатацию логистический терминал по Серовскому тракту (площадью 20 000 кв. м), складской комплекс по переулку Базовому (площадью 12 000 кв. м), логистический терминал по улице Черняховского (площадью 35 000 кв. м).

В 2015-2016 гг. планируется ввод в эксплуатацию следующих объектов: логистического терминала «Itella» в районе Ново-Свердловской ТЭЦ (площадью 24 000 кв. м), складского комплекса по Дублеру Сибирского тракта (площадью 167 000 кв. м), логистического комплекса «Новокольцовский» на пересечении Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги и улицы Черняховского (площадью 30 тысяч квадратных метров), складских комплексов по Полевскому тракту (площадью 500 тысяч квадратных метров).

Рисунок 1. Структура предложения по районам г. Екатеринбург

В Екатеринбурге большее количество предложения на рынке производственно-складской недвижимости сосредоточено в Октябрьском и в Орджоникидзевском районах, где на них приходится 29% и 19% соответственно.

 

Спрос на рынке производственно-складской недвижимости г. Екатеринбург

Несмотря на высокие объемы пополнения рынка, сопоставимые с докризисными показателями, девелоперы не могут полностью удовлетворить спрос на современные склады со стороны оптовых и розничных торговых компаний. Объем вакантных площадей в качественном сегменте (склады класса А и В+) оказался близок к нулевой отметке, а в классе В не превышает 3,5%.

Несмотря на высокий уровень спроса и дефицит предложения, уровень ставок аренды на складские площади классов «А» и «В+» в последние полтора года практически не менялся. После их резкого взлета, который отмечался сначала в конце 2010 г., а затем в конце 2011–начале 2012 гг., средний показатель в сегменте вышел на докризисный уровень и остается сегодня на отметке 410-420 руб./кв. м/мес. За последний год рост составил только 2%. Причем в наиболее качественных объектах, работающих на рынке уже несколько лет, ставки аренды заметно превышают ту «высоту», которая фиксировалась до кризиса. В классе «В» динамика схожая. Здесь прирост за четыре квартала составил лишь 3%. В абсолютных значения стоимость аренды помещений такого уровня сегодня составляет в среднем 350 руб./кв. м/мес. Причиной того, что ставки в этой ситуации не растут, стало появление новых комплексов, где запрашиваемые цены для привлечения арендаторов были изначально установлены ниже «среднегородского» уровня.

В целом можно констатировать, что текущее возвращение рынка к условиям локального дефицита вероятнее всего приведет в ближайшей перспективе к очередной корректировке ставок. Уже сегодня некоторые управляющие заявляют о планах по их повышению в первом-втором кварталах 2014 г. В то же время, появление на рынке новых объектов и перспектива ввода еще нескольких, не позволят расти показателю слишком высокими темпами. По итогам 2014 года динамика цен аренды складов класса «А» и «В+» вряд ли превысит уровень инфляции, то есть составит 4-7%.

Наибольшим спросом пользуются склады, расположенные на большой кольцевой автодороге «ЕКАД», так как арендаторов вынуждают «съехать» из самого Екатеринбурга. Так, по словам участников рынка, привлекательными районами для арендаторов остаются Кольцово и Верхняя Пышма.

На региональном логистическом рынке появляются новые клиенты – интернет магазины, которые ищут площади в аренду. Раньше они занимали большие склады в Москве, теперь они выходят в основные города миллионики. Дополнительный спрос на производственно-складскую недвижимость города Екатеринбурга создают продовольственные техноторговые сети, а так же производители бытовой техники.

Наиболее крупной сделкой на рынке аренды складской недвижимости Екатеринбурга в 2013 году стала аренда склада 12000 кв. м компанией Fix Price в логистическом комплексе «Ролси».

В 2012 году по сравнению с 2013 годом на рынке складской недвижимости было совершено больше крупных сделок по аренде складских помещений в логистических центрах

г. Екатеринбурга: торговая сеть «Центр-Обувь» арендовала 8 000 кв. м в логопарке «Пышма», компании «Эльдорадо» и «Роста» стали арендаторами офисно-логистического центра «Малахит» (2200 и 2000 кв. м соответственно) и др.

 

Коммерческие условия на рынке производственно-складской недвижимости г. Екатеринбурга

Таблица 1. Предложения производственно – складской недвижимости по административным районам города Екатеринбург

По данным мониторинга рынка на конец 2013 года диапазон стоимости продажи по административным районам Екатеринбурга составил 2077 - 45000 руб./кв. м, при этом средняя стоимость составила 21659 руб. кв. м.

Рисунок 2. Средняя удельная стоимость предложения по районам г. Екатеринбург, руб./кв. м.

Лидирующими по средней удельной стоимости являются: Ленинский, Железнодорожный и Орджоникидзевский районы, где средняя стоимость составила 27670 руб./кв. м, 26480 руб./кв. м и 26166 руб./кв. м соответственно.

Ценообразующие факторы на рынке производственно-складской недвижимости

Екатеринбурга.

Ценообразование производственной и складской недвижимости зависит от множества факторов, имеющих первостепенное значение в каждом отдельном случае для разного потребителя. Одни уделяют большее значение местоположению объекта, другие же с вниманием относятся к качественному состоянию, третьи – наличию инженерной инфраструктуры.

Для производственно–складских объектов полезность в большей мере определяется их близостью к транспортным системам региона, к исторически сложившимся путям грузопотоков и крупным потребителям промышленной продукции.

Не менее важными ценообразующими факторами для производственно–складской недвижимости являются: развитость инфраструктуры, удобство подъезда и технические параметры помещений (наличие отопления, высота потолка, расстояние между пролетами и т.п.).

Среди ценообразующих факторов производственно-складской недвижимости можно выделить наиболее значимые, с точки зрения влияния на удельную стоимость объекта, количественные факторы:

Удаленность от большой кольцевой дороги «ЕКАД». Среди объектов, предлагаемых к продаже в 2013 году, диапазон значений фактора «Удаленность от большой кольцевой дороги «ЕКАД» составил 5,7-11,4 км.

Рисунок 3. Влияние фактора «Удаленность от большой кольцевой автодороги «ЕКАД»» на удельную стоимость объекта

Общая площадь улучшений. По данным опроса агентов, специализирующихся на продаже производственно складской недвижимости г. Екатеренбурга при продаже объектов большей площади, продавцы готовы идти на определенное снижение платежа, являющееся аналогом «скидки на опт», т.е. объекты большей площади, как правило, стоят дешевле в пересчете на один квадратный метр. Диапазон значений фактора «общая площадь улучшений» составил 2200-18907 кв. м, среднее значение – 8362 кв. м.

Рисунок 4. Влияние фактора «Общая площадь улучшений» на удельную стоимость объекта

Общая площадь земельного участка. Объекты производственно-складского назначения, имеющие земельный участок большей площади имеют больший спрос на рынке. Так как, на избыточном земельном участке можно организовать стоянку для транспорта, разместить открытый склад для различной продукции, есть возможность маневра большегрузного транспорта. Диапазон значения фактора «Общая площадь участка» составил 412-100000 кв. м, среднее значение – 15360 кв. м.

К наиболее значимым качественным факторам относятся:

1.Состояние/уровень внутренней отделки производственно-складских помещений — хорошее состояние здания или проведенный в нем капитальный ремонт избавят потенциального собственника от привлечения дополнительных инвестиций в объект. Цены предложений производственно-складских зданий или встроенных помещений, находящихся в хорошем состоянии с простым уровнем отделки, выше цен предложений объектов, находящихся в удовлетворительном состоянии.

Таблица 2. Значения фактора «Состояние/уровень внутренней отделки»

2.  Наличие и состояние инженерных сетей также играет значительную роль в формировании стоимости производственно-складского объекта. Этот фактор определяет объем необходимых капиталовложений для нормального функционирования объекта, при этом, с точки зрения реализации производственно-складской функции, первостепенным является наличие электроснабжения и теплоснабжения.

Таблица 3. Значения фактора «Наличие и состояние инженерных сетей»

3.  Оснащенность подъездными путями и их удобство – наиболее востребованными являются участки, имеющие несколько удобных подъездных путей. Удобство подъездных путей оценивается по бальной системе, в зависимости от класса и уровня движения автотранспорта по улице, с которой осуществляется заезд транспорта на территорию, а также возможности временной парковки на ней.

Таблица 4. Значения фактора «Оснащенность подъездными путями и их удобство»

В зависимости от типа производства могут быть учтены и другие ценообразующие факторы (наличие железнодорожной ветки, высота потолков, наличие кранов и т.д.).

Факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке производственно-складской недвижимости

Спрос и предложение на рынке производственно-складской недвижимости в основном определяются социально-экономическими факторами, из них можно выделить следующие количественные факторы:

Изменение численности населения. Занятость трудоспособного населения. Динамика уровня доходов населения (реальные располагаемые денежные доходы). Индекс промышленного производства. Индекс потребительских цен. Объем сделок с земельными участками для промышленного использования. Доходные характеристики сегмента недвижимости (размер арендной платы и стоимости продажи).

Значения данных факторов для Свердловской области за период с 2008 по 2013 год приведены в таблице ниже.

Таблица 5. Факторы, определяющие спрос и предложение на рынке производственно-складской недвижимости

К наиболее значимым качественным факторам относится общеэкономическая ситуация в стране. В 2013 году отмечалось снижение темпов роста основных показателей социально-экономического развития России, что свидетельствует о замедлении развития экономики.

Основные тенденции и прогнозы на рынке производственно-складской недвижимости г. Екатеринбург:

Стабильный спрос на качественные складские площади с локацией в пределах 10 км от ЕКАД; Рост ставок аренды и дефицит складских площадей; Суммарный ежегодный объем поглощения складских площадей класса А и В более 100 тыс. кв.м.; Большой объем предложения земельных участков под строительство складов и логистических центров; Интерес со стороны арендаторов/покупателей на строительство в формате «builе-to-suit»; Основной проблемой рынка на сегодня остается дефицит вакантных производственно-складских площадей.

Выводы:

Важнейшей тенденцией, определяющей будущую экономическую специализацию города, станет развитие транспортно-логистического комплекса международного уровня, объединяющего, помимо транспортных, отрасли перераспределения грузов, складскую логистику и сопутствующие виды деятельности; Темп ввода новых площадей должен несколько сдержать дальнейший рост ставок, однако вряд ли он сможет полностью уничтожить складской дефицит. Дефициту способствует не только нехватка складов как таковая, но и склонность предпринимателей «запасать впрок» складские площади.

Обзор подготовлен по данным: сайтов  www.ekburg.ru,  www.bmetr.ru, www.rubl.ru,  www.nep08.ru, www.hubprom.ru, www.ura.ru, www.lobanov-logist.ru, www.ekatr.ru, www.logistika-prim.ru, www.aestimator.ru, а также «Регионального доклада о состоянии и использовании земель Свердловской области», данных Федеральной Службы Государственной Статистики Свердловской области и выборочных экспертных интервью с сотрудниками ведущих агентств недвижимости Свердловской области.