1. Дороге задоволення
2. Дефіцит фахівців, техніки і технологій
3. Застаріла законодавча база
4. Де і кому потрібні хмарочоси

Автор: Оксана Гришина

Україна займає 46 місце в світі по числі висоток. Похвалитися мало чим можна: будівель і споруд вище ста метрів у нас всього 20. З них лише одна телекомунікаційна вежа і один будинок вище 150 метрів - висота будівлі на Кловському узвозі, 7А становить 163 метра. Решта 19 висоток - від 100 до 150 метрів.

Висота будівлі на Кловському узвозі, 7А становить 163 метра

Висотне будівництво в сучасному світі - це високотехнологічна індустрія, яка забезпечує, в першу чергу, потреби мегаполісів в комерційних і житлових спорудах. У п'ятірку лідерів за кількістю висотних будівель входять США (4711), Китай (2669), Канада (1053), Австралія (938) і Росія (797). Найбільше будинків вище 300 метрів в Китаї (49), ОАЕ (23) і США (17). В Україні цей напрям в спорудженні будинків поки навіть не почало формуватися. Property Times попросив експертів назвати причини низького інтересу до таких об'єктів і причини, за яких вони можуть з'явитися в нашій країні. Досить несподіваним став той факт, що застаріле законодавство ніхто з них не назвав головною причиною, а лише відображенням існуючої ситуації.

Названі фактори можна розділити на два великі блоки: фінансовий і ментальний.

США займає лідируючу позицію за кількістю висотних будівель

Дороге задоволення

Директор архітектурного бюро «Архиматика» Олександр Попов вважає, що хмарочоси - дорогі в усіх сенсах об'єкти, і без економічного зростання чекати їх появи в Україні не варто. «Висотні будівлі з'являються там, де висока вартість землі. Бізнес вкладає великі гроші в реалізацію, коли розуміє, як ці гроші повернути. У нас хмарочоси стали проектувати, коли був економічний бум до 2008 року. На жаль, через кризи був скасований проект Victory Towers, а Sky Towers поки не добудований. Чому у нас зараз не починають будівництво нових хмарочосів? Причина не тільки у відставанні нашого законодавства. Проблема в грошах і містобудівної культурі », - впевнений Олександр Попов.

Для будівництва хмарочосів потрібні «довгі недорогі гроші», додає керівник напряму «Будівництво» Офісу ефективного регулювання Олена Шуляк. Економічна ситуація в країні не сприяє формуванню фінансових механізмів для інвестування в висотні проекти. Девелоперу значно простіше знайти фінансування в межах 50-70 млн доларів для побудови житлового комплексу на 250-300 квартир з декількох 20 поверхових будівель, ніж одноразово знайти інвестора в експериментальне будівництво висотного будинку, який готовий ризикнути мінімум 500 мільйонами. Типовий житловий комплекс можна будувати поетапно і поетапно вводити в експлуатацію і інвестувати. А «хмарочос» спочатку будується як єдину будівлю з єдиною інфраструктурою. І окупність проектів висотного будівництва може розтягнутися на більш тривалий період, пояснює Шуляк.

За словами керуючого партнера Kiev Standard real estate boutique Олега Перегинця, різниця в ціні для 25 поверхів і 40 може бути майже в два рази. «Такого роду об'єкти - це серйозна і складна інженерія, що також спричиняє збільшення собівартості будівництва. Це невигідно забудовнику. Терміни будівництва значно довше: як мінімум 3,5 року, тобто майже вдвічі вище термінів для стандартних проектів. Такі терміни в сьогоднішніх економічних і політичних умовах - додатковий ризик для девелопера. До того ж, в країні геть відсутня проектне фінансування. А самостійно такий формат і обсяг забудовники не готові виконувати », - перераховує Олег Перегінець.

Серед фінансових причин - і висока вартість будматеріалів і спецтехніки. «Завозити спеціальні крани, монтажні конструкції і матеріали для штучного будівництва невигідно, - каже директор з розвитку АИММ-ГРУП Максим мятка. - Усі усвідомлюють, що не тільки побудувати, але і містити висотне будівель істотно дорожче. Кожна інженерна система вимагає кваліфікованого і своєчасного обслуговування, зважаючи якоїсь ексклюзивності такий сервіс також зростає в ціні. Звичайна подача води на верхні поверхи вимагає установки проміжного насосного обладнання, яке допомагає піднімати рідини на сотні метрів. Також підвищуються витрати на обслуговування швидкісних ліфтів. У підсумку, обслуговування 1 кв. метра хмарочоса обійдеться 2-3 рази дорожче ».

Дефіцит фахівців, техніки і технологій

Чи не будуються хмарочоси - немає фахівців з досвідом і відповідної техніки і технологій. І навпаки: немає технологій і спеців, тому ніхто не наважується будувати хмарочоси. Такий ось замкнуте коло.

Найвищий баштовий кран, який був задіяний в Україні, висотою 200 метрів. Він знаходитися в Запоріжжі і зайнятий на будівництві мостів. «Для зведення висотних будівель використовуються крани з абсолютно іншим принципом - вони або будують« навколо себе »і поступово« піднімаються по поверхах », або кріпляться до зовнішньої сторони будівлі і поступово нарощуються - так будувалася знаменита« Бурдж-Халіфа ». Крім техніки і технологій, потрібні висококласні фахівці, які готові до виконання висотних робот, потрібні механізми та пристрої », - перераховує« гальмують »чинники Олена Шуляк.

При будівництві вежі «Бурдж-Халіфа» кран кріпився до снешней стороні будівлі

Максим мятка звертає увагу на найгостріше питання - пожежного захисту. Навіть у столичних рятувальників недостатньо розрахунків, які здатні впоратися з пожежею на будівлях до 100 метрів, що вже говорити про будівлі в 200, 300 метрів. «У таких будівлях проектування систем протипожежної безпеки кардинально змінюється. Додаткові заходи пожежної безпеки, пожежогасіння, аварійні алгоритми роботи ліфтів, а також посилені конструкції ведуть до істотного подорожчання будівництва. Також, додаткові інженерні системи «з'їдають» корисну площу, що також не влаштовує інвесторів », - пояснив Максим мятка.

Застаріла законодавча база

Експерти сходяться на думці, що стримуючим фактором виступає відстала, застаріла, а в більшості випадків - геть відсутня система будівельних норм і стандартів для висотного будівництва.

Як не важко це уявити, але до сих пір в Україні діють норми середини минулого століття. Через відсутність регламентованих вимог / норм проектування і будівництва будівель понад 25 поверхів виникає необхідність розробки і узгодження кожного проекту як експериментального. «Якщо, пройшовши експертизу, ви вирішите внести в проект зміни, то весь шлях належить пройти з самого початку. А оскільки немає норм і досвіду - навіть просто скласти кошторис зведення висотного будинку практично неможливо », - попереджає Олена Шуляк.

Статус «експериментального» створює велике поле для корупції, вважає Олег Перегінець, адже значна відходження від норм визначає необхідність розробляти спеціальні умови і їх узгодження.

Хоча в останні роки, керівники профільного міністерства спільно з цивільними інститутами, будівельними експертами та громадськими активістами взялися за ревізію будівельних норм, обмежень і оптимізації самої структури, але реальних зрушень поки не видно. «Саме приведення вітчизняного будівельного законодавства до сучасних вимог додасть прискорення і розвитку галузі», - стверджує Максим мятка.

Олександр Попов, на відміну від колег, не вважає ні дефіцит технологій, ні застаріле законодавство гальмують факторами. І наводить приклад, коли при проектуванні в Victory Towers в 2007-2008 роках, «Архиматика» зверталася за допомогою до німецької фірмі Werner Sobek, у яких є досвід проектування і будівництва висотних будівель по всьому світу. «У рамках нашого спільного контракту вони поділилися технологіями. Будівельники і монтажники точно так же кооперується з тими, хто знає і вміє », - говорить Олександр Попов.

Архітектор підкреслює, що критикований ринком порядок експериментального будівництва для будинків вище 25 поверхів передбачає формування інженерної концепції, індивідуально для кожного конкретного об'єкта, в якому вказується і розраховується всі необхідні заходи. «Це робиться, знову-таки, на підставі міжнародного досвіду. Виробники матеріалів підлаштуються під таке велике замовлення, нічого надприродного немає. У нас є телевежа, зібрана з металоконструкцій, розрахованих на вітер і інші складні навантаження. Або Батьківщина Мати: цей монумент - конструкція такого ж рівня складності, що для висотної будівлі. Так що база у нас є, а якщо її не вистачить, то це привід повчитися », - резюмує Олександр Попов.

Де і кому потрібні хмарочоси

Так, це питання теж відкритий. Де потрібні хмарочоси і чи потрібні вони взагалі?

Стримуючим фактором виступає відсутність концепцій забудови міст в Україні, які передбачають висотне будівництво. Наші генплани - там, де вони прийняті - просто не дають можливість будувати хмарочоси.

У тих локаціях, які могли б бути затребувані потенційним покупцям, існує дефіцит майданчиків під висотне будівництво. При цьому, підкреслює Олег Перегінець, висотне будівництво, особливо в районах, для яких такого роду об'єкти були б цікаві (центр, Печерськ), викликає бурю негативних емоцій у громадськості, внаслідок чого ризики забудовника підвищуються.

Якщо ми збираємося будувати в Києві хмарочоси, то вкрай необхідна суспільна дискусія, щоб прояснити, чи бажає міська громада бачити висотні будівлі, якщо так, то де і які саме, вважає Олександр Попов. «Треба чи не треба - повинні приймати рішення городяни, а містобудівники можуть лише пропонувати рішення, варіанти. Можна і не будувати взагалі висотки. Є успішні міста і без хмарочосів: ну не можна будувати вище Капітолію у Вашингтоні, а місто прекрасно живе і функціонує, і є центром найпросунутішої економіки в світі. А є Лондон, місто вже точно не з меншою історією і щільністю цінної забудови, ніж Київ. При цьому зараз в Лондоні зводиться близько 400 хмарочосів в центрі міста. Тому що так склалося, що бізнес і комерція витіснили з центру міста житло. І ввечері він «мертвий» - з роботи пішли, бари закрилися, вікна темні ... живі вулиці - це вулиці, де живуть люди. Щоб оживити свій центр, не знайшли іншого способу, як на що залишилися ділянках будувати висотні житлові будівлі », - пояснює Олександр Попов. Міська громада пішла на компроміс, і після обговорення і професійного дослідження хмарочоси в Лондоні ростуть.

«Поки ми не навчимося чути городян і професіоналів - я не бачу умов для появи хмарочосів в Україні», - резюмує Олександр Попов.

Олег Перегінець оцінює перспективи висотного будівництва в Україні на нинішньому етапі як туманні. «Єдиним оптимальним варіантом може стати розвиток виділеної території з ініціативи міської влади під висотне будівництво, як єдиної концепції мікрорайону (СІТІ) з хмарочосами бізнес-центрів, апартаментів, багатофункціональних комплексів. Таку перспективу незабаром чекати не варто », - говорить експерт.